O PORD11, um fundo imobiliário (FII) com mais de 12 anos de existência, volta ao radar dos investidores em 2025. Apesar da sua baixa liquidez diária – girando em torno de R$ 500 mil –, o fundo carrega um histórico robusto de entregas consistentes. Atualmente, conta com cerca de 40 mil cotistas e apresenta um retorno mensal que beira 1,1% ao mês, um atrativo diante da volatilidade do mercado.
Entre seus diferenciais, destaca-se a composição equilibrada entre ativos atrelados ao IPCA e ao CDI, oferecendo um meio-termo interessante para perfis de risco moderado.
Principais movimentações e operações em alerta
Novas aquisições
- CRI CP 6:
Recentemente, o PORD11 adquiriu o CRI CP 6 no valor de R$ 9 milhões, com taxa IPCA + 10%. A operação apresenta um LTV (Loan to Value) confortável, onde para cada R$ 100 em garantia, apenas R$ 39 foram emprestados — o que indica boa margem de segurança. - Debêntures JHSF:
O fundo aumentou sua posição em debêntures da JHSF, incrementando cerca de 5% em relação à sua carteira anterior.
Operações problemáticas
- CRI novo mundo:
Um dos pontos mais delicados do portfólio. Este ativo sofreu inadimplência parcial, com 30% da marcação atual sendo amortizada judicialmente. Em abril, o fundo conseguiu recuperar mais 3% do valor marcado, mas 65% da exposição ainda permanece sensível. - CRI conte Minas:
Embora siga adimplente, a operação demanda atenção contínua. A empresa emissora já enfrentou dificuldades no passado, sendo considerada uma posição de risco monitorado.
Composição e sensibilidades da carteira
Alocação por segmento
- Pulverizado (Residencial e Comercial): 33%
- Crédito Corporativo: 32%
- Renda Urbana: 25%
- Caixa: 20%
- Fundos Imobiliários: 10%
O destaque da carteira é a forte presença em operações pulverizadas, principalmente voltadas para o setor residencial (ex.: programa Minha Casa Minha Vida). Nesses casos, há múltiplos devedores para cada CRI, o que dilui o risco individual, mas exige gestão ativa.
Indexadores e rentabilidade
- CDI: 50% da carteira
- IPCA: 50% da carteira
A distribuição entre os dois principais indexadores torna o PORD11 atrativo tanto em cenários de alta dos juros quanto de pressão inflacionária.
Atualmente, o fundo está negociado com taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente IPCA + 16,31% (já descontando a taxa de administração), o que é considerado agressivo, refletindo também o desconto patrimonial de mercado.
Resultados e distribuições
Em março, o fundo distribuiu R$ 0,088 por cota. Para os próximos meses, a expectativa é que o rendimento permaneça entre R$ 0,085 e R$ 0,090, considerando a atualização de indexadores e o andamento dos recebíveis inadimplentes.
Além disso, a performance acumulada do PORD11 supera o CDI e o IFIX desde a sua criação, o que reforça seu histórico positivo, ainda que com volatilidade pontual.
Histórico anual de distribuições:
- Desde 2013, o fundo manteve distribuições regulares, mesmo enfrentando diferentes ciclos econômicos.
Pontos de atenção para 2025
Carteira pulverizada
Embora o portfólio pulverizado possa oferecer proteção pela diversificação, é necessário monitorar de perto a qualidade dos recebíveis. O setor residencial, especialmente de baixa renda, é mais suscetível a oscilações econômicas.
Inadimplência e recuperação
O caso do CRI Novo Mundo é um alerta real: inadimplência parcial, recuperação lenta via medidas judiciais e impacto direto nas receitas.
Caixa elevado
Com 20% de caixa disponível, o fundo tem potencial para realizar novas alocações. A gestão precisa, no entanto, ser criteriosa na escolha dos novos ativos para evitar a diluição da rentabilidade.
O PORD11 é um fundo que combina tradição e desafios. Seu histórico sólido, aliado a um portfólio diversificado entre IPCA e CDI, o torna uma opção interessante para investidores que buscam rendimentos consistentes acima de 1% ao mês. No entanto, os eventos de inadimplência e a necessidade de reacomodação da carteira exigem cautela.
O investidor deve considerar o fundo como uma aposta de perfil moderado a arrojado, observando de perto os relatórios de gestão e a evolução dos casos de inadimplência.
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