Com a Selic nas alturas, investidores olham para suas carteiras de fundos imobiliários (FIIs) e se deparam com um cenário desanimador: cotas desvalorizadas e rendimento aparentemente inferior ao da renda fixa. Isso tem levado muitos a concluir que FIIs não valem a pena. Mas será que essa percepção está correta?
Neste artigo, vamos revelar a principal pegadinha dos fundos imobiliários: a ilusão causada pela variação das cotas no mercado, que pode ocultar ganhos consistentes com dividendos e valorização patrimonial.
O que está acontecendo com os FIIs?
Em momentos de juros altos, como o atual, a comparação direta entre fundos imobiliários e investimentos de renda fixa, como Tesouro IPCA+ ou CDBs, se intensifica. A promessa de retornos mais seguros e previsíveis faz muitos investidores abandonarem os FIIs, gerando pressão vendedora e acentuando a queda das cotas.
Por exemplo, o fundo XPML11, focado em shoppings, mantém o valor de mercado da cota praticamente inalterado desde 2017, mesmo após anos de operação e distribuição de dividendos. Isso alimenta a crença de que FIIs são “renda variável com valorização de renda fixa”.
Mas essa é apenas parte da história.
Valorização patrimonial: onde ela entra?
Todo investidor de imóveis sabe que há duas formas de ganhar dinheiro com esse tipo de ativo: receita imobiliária (aluguéis) e valorização patrimonial (aumento do valor do imóvel). Em um imóvel físico, a valorização aparece quando você decide vendê-lo. Nos FIIs, o processo é semelhante, mas com uma dinâmica própria.
Quando os imóveis de um fundo valorizam, essa valorização não aparece automaticamente na cotação de mercado, como muitos pensam. Ela é registrada no valor patrimonial da cota, calculado com base em laudos anuais de avaliação. No entanto, para que esse ganho chegue ao investidor, o gestor precisa vender ativos do portfólio, distribuindo o lucro obtido como dividendos.
Caso XPML11
Em 2024, o XPML11 teve uma valorização patrimonial de 8,8%, refletida no laudo de avaliação. Mesmo assim, a cotação no mercado secundário seguiu desvalorizada. O gestor ainda não repassou esse ganho ao investidor porque não realizou vendas de imóveis ou reajustes significativos nos aluguéis, que possuem prazos contratuais específicos.
Assim, enquanto o investidor vê a cota caindo no Google, a valorização real dos imóveis está acumulada, aguardando o momento de ser transformada em dividendos ou reinvestida.
Por que a cota do FII não sobe?
Diferente das ações, que podem reter lucros para crescer, os FIIs distribuem pelo menos 95% do lucro obtido, principalmente em forma de dividendos. Quando o fundo vende um imóvel valorizado, esse ganho é entregue ao cotista, reduzindo o valor patrimonial novamente.
Esse ciclo faz com que o valor patrimonial do FII oscile pouco, mesmo que os imóveis do portfólio estejam se valorizando. Por isso, quem avalia apenas o gráfico de cotação do fundo, sem considerar os dividendos, acaba caindo na pegadinha de achar que o investimento não gera retorno.
FIIs x Renda Fixa: qual o melhor investimento?
Comparar FIIs com renda fixa em tempos de Selic elevada é natural. Mas, historicamente, os FIIs oferecem rendimento superior no longo prazo, especialmente em momentos em que o mercado precifica mal os ativos, como agora.
Estudos mostram que o dividend yield médio dos FIIs supera o das NTN-Bs (Tesouro IPCA+), mesmo considerando o repasse da inflação nos imóveis. Atualmente, esse diferencial, conhecido como spread, está em níveis atrativos, similares aos observados em crises passadas, como a de 2015.
Isso indica que, embora a renda fixa esteja oferecendo retornos elevados agora, os FIIs podem proporcionar ganhos mais consistentes e crescentes ao longo do tempo, principalmente pela combinação de dividendos e valorização patrimonial.
Diversificação e risco controlado
Outro aspecto fundamental é a diversificação. Ao compor uma carteira que mescla fundos imobiliários e ações, o investidor reduz o risco total sem abrir mão de bons retornos. Isso porque FIIs possuem correlação diferente em relação às ações, suavizando as oscilações da carteira.
Estudos de portfólios eficientes demonstram que combinar FIIs e ações reduz o risco sistêmico e melhora o desempenho ajustado ao risco, um conceito central na teoria de Markowitz e confirmado por grandes gestores como Ray Dalio.
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