Em um cenário marcado por juros altos, inflação persistente e volatilidade nos mercados, o XP Malls (XPML11) tem chamado atenção pela sua capacidade de manter bons fundamentos mesmo em meio às incertezas. Com retorno superior a 11% nos últimos 12 meses e uma vacância abaixo da média do setor, o fundo reforça sua posição como uma das principais alternativas entre os FIIs de tijolo focados em shopping centers.
Vacância baixa e inadimplência sob monitoramento
A vacância física do fundo no último mês divulgado foi de 3,6%, um nível considerado bastante saudável para o segmento. Isso reforça a eficiência da gestão na seleção de ativos com localização estratégica e boa atratividade para lojistas — fatores essenciais em tempos de consumo mais contido.
No entanto, a inadimplência subiu para 7,6%, acendendo um alerta. Embora ainda esteja dentro de um limite controlável, a gestão sinalizou que, caso esse número ultrapasse os 10%, poderá afetar o caixa. Por ora, o cenário segue estável, e a expectativa é de manutenção do equilíbrio financeiro, dada a diversificação do portfólio e a força operacional dos ativos.
Alavancagem sob controle e sem previsão de novas emissões
Mesmo com dívidas no radar, a alavancagem de curto prazo do XPML11 é considerada confortável. A gestão tem adotado uma postura conservadora diante do cenário econômico incerto, afirmando que não há planos para novas emissões no curto prazo. Isso porque o valor patrimonial por cota está relativamente elevado, o que reduziria o potencial de ganho em uma nova emissão agora.
Outro ponto favorável é o cronograma de amortizações leves nos próximos trimestres, o que confere mais segurança e previsibilidade ao investidor que busca renda passiva com estabilidade.
Valorização patrimonial e geração de caixa sólida
Um dos destaques recentes é a valorização do XPML11 na bolsa. Há poucos dias, o fundo era negociado a R$ 87; agora, passa de R$ 100 por cota, refletindo o bom momento do mercado e o retorno de olhares institucionais ao Brasil. O valor patrimonial por cota também subiu para R$ 107,21, indicando que, mesmo com a alta, o fundo ainda pode estar negociado com desconto em relação ao seu valor real.
Além disso, o XPML11 se consolida como um dos FIIs de shopping com melhor geração de caixa, conseguindo manter sua distribuição de rendimentos estável, mesmo com a pressão sobre o consumo.
Retorno anual atrativo para um FII de tijolo
Nos últimos 12 meses, o XPML11 entregou um dividend yield superior a 11% ao ano, um desempenho considerado excelente para fundos de tijolo — especialmente em comparação com FIIs de papel, que dominaram as carteiras durante o ciclo de juros altos.
Vale lembrar que o setor de shopping centers tende a se beneficiar em ciclos de queda dos juros, o que pode representar um “upside oculto” para quem investir com foco no médio e longo prazo.
Vantagens do setor de shoppings e perspectivas futuras
Investir em fundos com ativos de shopping traz benefícios que vão além dos números:
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Correção dos aluguéis por índices de inflação (IGP-M ou IPCA)
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Valorização dos imóveis
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Alta demanda por espaços em regiões nobres e consolidadas
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Recuperação do setor com a retomada do consumo
Culturalmente, os shoppings têm papel relevante no Brasil, sendo vistos como ambientes de lazer, compras e segurança — o que fortalece o modelo de negócio mesmo em momentos adversos.
Com a expectativa de redução da taxa Selic nos próximos trimestres, o XPML11 pode ser um dos maiores beneficiados, já que o capital tende a migrar de ativos pós-fixados para instrumentos com potencial de valorização e rendimento real.
O post XPML11 ainda está barato? Veja por que esse fundo de shoppings pode ser uma joia rara para 2025 apareceu primeiro em O Petróleo.