O fundo imobiliário GGRC11 anunciou sua nona emissão de cotas ao valor patrimonial de R$11,32 — um movimento que chamou atenção do mercado, especialmente porque a cota é negociada atualmente a cerca de R$9,80. Para muitos investidores, surge a dúvida: por que o gestor faria isso? E quem toparia pagar mais caro por algo que está mais barato no mercado?
Apesar da aparente contradição, a decisão tem uma justificativa estratégica. E entender esse raciocínio é essencial para qualquer investidor que queira aprofundar sua análise de FIIs — e especialmente para os cotistas do GGRC11.
A lógica por trás da emissão a valor patrimonial
Em um primeiro olhar, a decisão do GGRC11 parece incoerente: por que emitir novas cotas a R$11,32 se o mercado está pagando apenas R$9,80? A resposta começa com a finalidade da captação: a compra de quatro imóveis do portfólio do HELG11, outro fundo imobiliário, no valor de R$133,4 milhões.
A jogada foi a seguinte: em vez de buscar recursos no mercado a qualquer preço — o que diluiria os atuais cotistas e ainda penalizaria a cota patrimonial —, o GGRC11 fez um acordo direto com o HELG11. O fundo não receberá o pagamento em dinheiro, mas sim em cotas do próprio GGRC11, emitidas a valor patrimonial. Assim, a emissão cumpre seu objetivo (expandir o portfólio) sem prejudicar quem já é cotista.
Por que o HELG11 aceitou essa proposta?
A resposta está no interesse mútuo. O HELG11 quer se desfazer dos ativos e vê no acordo uma forma de transformar imóveis em ativos líquidos, recebendo dividendos mensalmente com as cotas do GGRC11. É vantajoso porque:
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Os imóveis estão avaliados em R$133 milhões.
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O valor patrimonial das cotas do GGRC11 é de R$11,32.
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Isso dará ao HELG11 aproximadamente 11,78 milhões de cotas.
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Com um pagamento estimado de R$0,10 por cota, o fundo passa a receber cerca de R$1,17 milhão mensais em dividendos.
Ou seja: o HELG11 troca ativos imóveis por renda passiva isenta de IR, em um momento estratégico.
E o cotista do GGRC11? Ganha ou perde?
A subscrição pode assustar quem está acostumado a ver emissões abaixo do valor de mercado — especialmente porque poucos cotistas vão querer exercer o direito a R$11,32 quando a mesma cota está a R$9,80 no home broker.
Mas neste caso, a emissão foi feita para um comprador específico, e não depende da adesão em massa dos cotistas. A gestão preferiu não recorrer a CRIs ou endividamentos mais agressivos, o que traria riscos adicionais. Assim:
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Evita diluição dos cotistas atuais;
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Garante expansão patrimonial com menor alavancagem;
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Mantém o valor da cota patrimonial respeitado.
Para o cotista, o reflexo pode ser positivo no longo prazo, especialmente se os imóveis adquiridos melhorarem a diversificação e aumentarem a receita com aluguéis.
Atualizações importantes no portfólio do GGRC11
Além da aquisição dos ativos do HELG11, o fundo também comunicou outras movimentações relevantes:
Saída da Suzano
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A Suzano optou por não renovar o contrato de aluguel com o fundo.
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A empresa pagará R$13 milhões como multa.
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O imóvel representava 3,76% da receita mensal do fundo.
Novos contratos
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Renovação com a Magna do Brasil até 2030, com reajuste pelo IPCA.
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Novo contrato com subsidiária da Ambev em Pelotas, válido até 2030, com aluguel de R$340 mil mensais.
Essas mudanças demonstram gestão ativa na reposição de locatários e manutenção da geração de receita — algo fundamental em fundos de logística.
Como anda a alavancagem e a saúde financeira do fundo?
Segundo o relatório gerencial mais recente, o GGRC11 apresenta uma alavancagem via CRI de 14,42% — considerada saudável para fundos de tijolo. A gestão também vem discriminando detalhadamente suas obrigações e custos, o que melhora a transparência com os investidores.
Outros pontos de destaque:
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Distribuição média de R$0,10 por cota/mês;
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Taxa de administração inferior a 10% da receita — um bom sinal de eficiência;
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Potencial lucro extraordinário de R$0,04 por cota com a venda do galpão de Pirituba.
Vale a pena entrar agora no GGRC11?
A cota está sendo negociada com desconto de 13% sobre o valor patrimonial. Isso, somado à emissão inteligente e às movimentações recentes da gestão, indica uma boa margem de segurança para quem deseja investir no fundo.
Além disso, comparado a concorrentes como o GAR11, o GGRC11 apresenta maior desconto patrimonial, apesar de dividendos semelhantes — o que eleva seu potencial de valorização no médio prazo, caso o mercado corrija esse desconto.
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