O Fundo Imobiliário BTCI11, da BTG Pactual, vem ganhando destaque entre os investidores que buscam uma alternativa estável, com bom retorno e valor de entrada acessível. Com cotas negociadas abaixo de R$ 10, yield anual acima de 12% e uma base sólida de ativos em CRIs, o fundo se posiciona como uma opção “bom e barata” no mercado de FIIs de 2025.
Por que o BTCI11 chama a atenção em 2025?
Em março de 2025, o BTCI11 apresentou um dos seus melhores desempenhos recentes. O fundo distribuiu R$ 0,093 por cota, mantendo a regularidade nos rendimentos mensais e reforçando sua reputação de estabilidade — algo raro entre os FIIs de papel que frequentemente sofrem com volatilidade dos indexadores e inadimplência.
Cotação acessível com desconto no valor patrimonial
Negociado atualmente por volta de R$ 9,90, o BTCI11 apresenta um P/VP de 0,92, ou seja, está sendo vendido com cerca de 8% de desconto em relação ao seu valor patrimonial justo, estimado em R$ 9,84. Isso representa uma oportunidade de compra com margem de segurança.
Rendimento acima da média e reserva de lucro sólida
O dividend yield atual gira em torno de 12% ao ano, superior à média do setor. E há um dado ainda mais animador: o fundo gerou um lucro por cota de R$ 0,109, mas distribuiu apenas R$ 0,093. A diferença ficou como reserva de lucro, hoje acumulada em cerca de R$ 0,09 por cota — o que garante uma espécie de “colchão” para manter os rendimentos mesmo em cenários adversos.
Essa prática prudente permite ao fundo manter sua atratividade e estabilidade, mesmo se a inflação ou os indexadores desacelerarem temporariamente.
Composição da carteira: CRIs e Fundos Imobiliários
Forte exposição a CRIs com perfil defensivo
Mais de 83% do patrimônio do BTCI11 está alocado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), distribuídos entre dois tipos de estratégia:
Estratégia estrutural
O maior peso está na estratégia estrutural, com cerca de R$ 584 milhões, representando 60% do fundo. Apesar de ter um ativo mais relevante (Casa Shopping), o restante da carteira é bem distribuído, com concentração abaixo de 6,3% por ativo, o que reduz riscos.
Estratégia tática
Aqui, o destaque vai para um CRI com 8,1% de exposição, mas os demais não passam de 5%, o que mantém o fundo diversificado mesmo nessa frente mais oportunista.
IPCA e CDI dão equilíbrio à carteira
O BTCI11 conta com três principais indexadores:
- IPCA: representa 72% dos CRIs, o que favorece o fundo em um cenário de inflação mais alta;
- CDI: corresponde a 25% dos ativos, beneficiando o fundo com o aumento recente da Selic;
- Outros indexadores: com participação marginal, completam a carteira.
Essa diversificação garante proteção em diferentes cenários macroeconômicos.
Exposição setorial: foco em setores menos arriscados
A carteira de CRIs do BTCI11 é concentrada em setores com menor risco histórico:
- Logística: 40%
- Shoppings: 25%
- Varejo: 18%
A ausência de segmentos mais voláteis, como hotelaria ou multipropriedade, adiciona uma camada extra de segurança ao portfólio.
Participação em outros FIIs e caixa
Aproximadamente 15% do patrimônio está alocado em cotas de outros fundos imobiliários, inclusive dois FIIs da própria gestora (BTG). A estratégia visa aumentar o potencial de retorno com gestão ativa. Além disso, o fundo mantém cerca de R$ 15 milhões em caixa, aplicados em renda fixa de liquidez diária.
Calotes e inadimplência: como o BTCI11 lida com riscos?
Atualmente, apenas um CRI (Rio Pet) permanece com inadimplência parcial. O fundo vem tratando judicialmente a situação e atualiza constantemente o status no relatório gerencial. Outro CRI, que estava em atraso (Cavalo Hoskin), já foi regularizado em outubro de 2024.
A baixa taxa de inadimplência, aliada a boas garantias e monitoramento ativo, reforça a confiabilidade da gestão.
Crescimento da base de cotistas
Outro ponto que mostra o fortalecimento do BTCI11 é o aumento contínuo do número de cotistas, que ultrapassa os 186 mil investidores. A crescente popularidade reflete a confiança dos pequenos e médios investidores no potencial do fundo.
Vale a pena investir no BTCI11?
Sim, especialmente se você busca:
- Estabilidade nos rendimentos;
- Cotação abaixo do valor patrimonial;
- Reserva de lucro crescente;
- Boa diversificação e baixo risco setorial;
- Exposição equilibrada a IPCA e CDI.
O BTCI11 combina bom desempenho histórico, governança responsável e uma carteira com ativos defensivos, o que o torna uma alternativa sólida dentro dos FIIs de papel para 2025.
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