O fundo imobiliário MXRF11 é, sem dúvida, um dos queridinhos dos investidores brasileiros. Com cotas negociadas na casa dos R$ 9 e dividendos consistentes há anos, ele se destaca como uma opção sólida para quem busca renda passiva. Mas será que agora é a hora certa de comprar? Vamos entender por que o cenário atual pode ser o mais favorável em muito tempo.
O que está acontecendo com o MXRF11?
Nos últimos 12 meses, o MXRF11 acumulou uma queda superior a 13%. Embora o número possa assustar à primeira vista, é justamente essa retração que está chamando a atenção: o fundo passou a ser negociado abaixo do seu valor patrimonial — atualmente com P/VP de 0,98. Ou seja, o valor justo do fundo seria por volta de R$ 9,19, enquanto ele está sendo comprado a menos disso.
Essa diferença representa uma oportunidade clássica de compra para quem acredita no potencial de valorização do fundo.
Um historial de dividendos consistentes
Dividend Yield acima da média
O MXRF11 não é um fundo novato no pagamento de proventos. Ele é conhecido por distribuir bons dividendos de forma consistente, não apenas em meses pontuais, mas ao longo de vários anos.
Nos últimos 12 meses, o dividend yield superou os 12%, o que é bastante expressivo quando comparado à média do mercado.
Dividend Yield: indicador que mede o retorno percentual de dividendos em relação ao preço da cota.
O que está por trás da receita do MXRF11?
O segredo do MXRF11 está na sua composição de ativos. Cerca de 80% do portfólio é formado por CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), instrumentos de dívida do setor imobiliário que geram receita por meio de juros e correções.
Além dos CRIs, o fundo possui participações menores em:
- Fundos Imobiliários
- Permutas financeiras
- Caixa
IPCA, CDI e o momento econômico
Boa parte da rentabilidade dos CRIs do MXRF11 está atrelada à inflação (IPCA) e à NCC (curvas de correção contratual). Isso significa que quanto maior a inflação, maior a rentabilidade dos ativos, e, consequentemente, maiores os dividendos pagos aos cotistas.
Mas aqui está o ponto-chave:
- Apenas 12% da carteira está vinculada ao CDI — o que é positivo no cenário atual.
- Com a Selic estabilizada e projeções indicando queda nos juros em breve, a expectativa é que o IPCA volte a subir gradualmente.
E o que isso significa para o fundo? Mais inflação = mais rendimento nos CRIs = mais dividendos.
Hora de comprar MXRF11?
Com cotas abaixo do valor patrimonial, histórico robusto de dividendos e perspectiva de aumento nos lucros com a inflação, o MXRF11 entra novamente no radar dos investidores.
Imagine o seguinte cenário:
- IPCA começa a subir;
- O fundo passa a render ainda mais com os CRIs indexados;
- O dividend yield sobe para 13%, 14% ao ano;
- As cotas que hoje estão a R$ 9 começam a valer R$ 10,50… R$ 11,00.
E o melhor? Os investidores que compraram antes dessa valorização ganham na renda e na valorização da cota.
O que o mercado espera?
O comportamento do mercado de FIIs é, muitas vezes, influenciado pelo pagamento de dividendos. Quando um fundo passa a pagar mais, as cotas se valorizam. Quando o pagamento cai, as cotas também tendem a recuar.
No caso do MXRF11, os fundamentos indicam que:
- O fundo pode voltar a pagar dividendos mais altos com a possível alta do IPCA.
- Ele está negociado com desconto em relação ao valor patrimonial.
- O histórico de consistência traz segurança ao investidor.
Se você busca renda passiva, consistência e potencial de valorização, o MXRF11 aparece como uma escolha bastante estratégica. Os riscos, como qualquer investimento, existem — principalmente se houver uma mudança drástica no cenário macroeconômico. No entanto, para o médio e longo prazo, as expectativas são otimistas.
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