Embora a situação do VINO11 seja preocupante, o fundo surpreende ao oferecer dividendos altos em comparação ao preço de mercado. Com uma cotação abaixo do valor patrimonial, o yield alcança facilmente dois dígitos. Apenas no mês atual, o rendimento de dividendos atingiu cerca de 12%, um reflexo direto do baixo preço das cotas.
No entanto, especialistas alertam que dividendos elevados nessas circunstâncias podem mascarar problemas subjacentes e não indicam necessariamente uma boa saúde financeira do fundo.
Novos contratos e perda de locatários: altos e baixos no mercado imobiliário
Recentemente, o fundo anunciou um novo contrato de locação para uma área de 770 m² com uma empresa especializada em marketing e eventos ao vivo, o que representou um alívio temporário após meses sem novas locações.
Por outro lado, um grande golpe foi a saída antecipada da locatária do ativo Vita Corá, um ano antes do fim do contrato previsto, aumentando ainda mais a vacância do fundo. Isso cria um desafio adicional para os gestores, que terão de preencher rapidamente esses espaços vagos para evitar perdas maiores.
Execução de prejuízos compromete resultados
Outro ponto crítico na gestão do VINO11 tem sido a prática frequente de venda de posições em outros fundos imobiliários para cobrir despesas e caixa negativo. Essa estratégia, vista como controversa, tem levado o fundo a executar prejuízos constantes. Em termos concretos, se esses efeitos fossem excluídos, o fundo teria gerado resultados mensais razoáveis, mas a execução de prejuízos recorrentes prejudicou severamente o desempenho final.
Problemas administrativos e impactos na liquidez
A administração do fundo tem sido alvo de críticas dos investidores devido às decisões consideradas equivocadas, como o uso recorrente das reservas financeiras para cobrir dividendos distribuídos. Atualmente, o fundo possui R$ 26 milhões em caixa, mas esse montante está constantemente ameaçado por novas amortizações de dívidas programadas até 2027.
A liquidez do VINO11, atualmente em torno de R$ 600 mil por dia, também reflete a crescente desconfiança dos investidores, que têm abandonado o fundo gradualmente.
Imóveis e localizações estratégicas: um potencial subutilizado
Entre os ativos do VINO11 estão imóveis bem localizados nas zonas sul do Rio de Janeiro e regiões estratégicas de São Paulo. Entretanto, o fundo precisou vender metade do imóvel BM336, um dos mais valorizados em seu portfólio, para reduzir dívidas acumuladas devido à alavancagem excessiva.
A expectativa agora recai sobre a capacidade do novo proprietário (Vegri) honrar pagamentos futuros, visto que sua condição financeira também é considerada frágil pelos analistas. Este fator adiciona outro nível de risco à situação já delicada do VINO11.
Para este ano, cerca de 19% dos contratos do fundo estão vencendo, enquanto quase 40% passarão por revisões contratuais. Esse cenário pode significar novas oportunidades ou, dependendo das negociações, mais desafios pela frente.
Ajustes pela inflação e próximos passos
A maior parte dos reajustes contratuais por inflação está prevista para o último trimestre do ano, o que pode trazer alívio parcial para a receita do fundo. Contudo, o fundo ainda precisa superar as dificuldades atuais, especialmente em relação à sua taxa de vacância crescente, atualmente em níveis preocupantes.
Diante desse cenário complexo, investidores devem acompanhar de perto as movimentações administrativas do VINO11, sobretudo a gestão da liquidez, execução de prejuízos e novas locações. Especialistas sugerem prudência, aconselhando que investidores avaliem cuidadosamente os riscos antes de aumentar sua exposição ao fundo.
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