O fundo imobiliário ALZR11 anunciou, em comunicado recente, a venda do imóvel comercial Santillana, localizado em São Paulo, por R$ 53 milhões. A transação, confirmada na última sexta-feira, 28 de março, gerou imediatamente discussões entre investidores e especialistas devido às suas particularidades e impactos diretos sobre a alavancagem do fundo.
O que muda com a venda do Santillana?
O imóvel vendido, com uma Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 9.261 m² e um contrato de aluguel vigente até 2029, foi negociado com condições específicas que chamaram atenção do mercado. Do total de R$ 53 milhões, R$ 500 mil foram pagos imediatamente, mais R$ 3,75 milhões após assinatura, restando 39 parcelas mensais sucessivas de R$ 1,25 milhão corrigidas pelo IPCA.
No entanto, o aspecto incomum da operação é que o ALZR11 continuará recebendo o aluguel do imóvel, de cerca de R$ 459 mil mensais, até a quitação da trigésima parcela do saldo. Isso significa que, durante 30 meses, o fundo receberá simultaneamente o aluguel e as parcelas da venda, gerando um fluxo adicional de caixa.
Analisando o impacto real sobre a alavancagem
Apesar de inicialmente parecer uma excelente oportunidade, uma análise detalhada mostra que o impacto dessa venda sobre a alavancagem do fundo não será tão significativo quanto poderia parecer à primeira vista.
A venda gerou um lucro contábil de R$ 10,3 milhões, com uma margem próxima de 20%, resultando em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) anualizada de 13,6%. Contudo, especialistas ressaltam que o “Cap Rate” (índice que relaciona a receita anual do imóvel ao preço de venda) da transação ficou próximo a 10%, considerado alto e desfavorável para o vendedor. Em geral, fundos buscam vender imóveis com taxas menores, o que indica preços mais vantajosos.
“Embora a venda pareça atraente devido ao fluxo de caixa adicional, o valor negociado revela que o fundo aceitou um preço abaixo do ideal em troca das condições específicas de pagamento”, afirmam analistas do setor.
Entendendo o fluxo financeiro
Dos R$ 53 milhões totais da venda, aproximadamente 81% representam o valor principal, enquanto os demais 19% correspondem ao lucro. Na prática, isso significa que a parcela disponível para o fundo utilizar na redução efetiva da alavancagem em curto prazo é limitada a cerca de R$ 12,5 milhões no primeiro ano, valor insuficiente frente às obrigações financeiras estimadas em mais de R$ 90 milhões até 2026.
Especialistas destacam que, para realmente aliviar a pressão sobre a alavancagem, seria ideal uma liquidação integral imediata, permitindo ao fundo quitar dívidas caras, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com juros elevados. Como o pagamento está parcelado até 2028, o impacto fica diluído e menos eficaz na resolução imediata da alta alavancagem.
Estratégias possíveis para redução da alavancagem
Apesar das limitações imediatas dessa venda, o fundo ainda possui alternativas viáveis para melhorar sua situação financeira:
- Venda de outros ativos: Um dos imóveis cotados para venda futura é o prédio ocupado pela Atento no Rio de Janeiro. Porém, para uma venda ser realmente benéfica, ela precisaria gerar caixa imediato.
- Antecipação de pagamentos: Utilizar o fluxo extra gerado pela venda para antecipar juros das dívidas existentes pode aliviar parcialmente a pressão financeira.
- Emissão de cotas: Outra opção seria uma nova emissão de cotas para captar recursos diretamente no mercado e reforçar o caixa rapidamente.
ALZR11 x XPML11: Comparação necessária?
Discussões recentes têm comparado a situação do ALZR11 com a do XPML11, outro fundo imobiliário conhecido. Especialistas esclarecem que, apesar das semelhanças superficiais, as situações são distintas. O XPML11, com patrimônio líquido próximo de R$ 7 bilhões, possui maior flexibilidade financeira para lidar com alavancagens menores e dispõe de ativos mais facilmente negociáveis.
“É crucial entender que a dinâmica dos fundos é diferente. O XPML11 consegue diluir riscos com mais facilidade devido ao seu portfólio diversificado e ao porte das receitas anuais, enquanto o ALZR11 enfrenta desafios específicos pela natureza menos líquida de seus ativos”, destacam analistas.
Embora a venda do Santillana gere benefícios no curto prazo, principalmente pelo fluxo adicional de caixa, investidores precisam estar atentos ao planejamento estratégico do ALZR11 para lidar com sua elevada alavancagem nos próximos anos. Gestores devem apresentar alternativas claras e eficazes em breve, seja através da venda de novos ativos, emissões estratégicas ou outras soluções financeiras criativas.
Para investidores, a recomendação é acompanhar de perto os próximos relatórios gerenciais do fundo e participar ativamente dos debates sobre decisões futuras, garantindo decisões informadas e estratégicas.
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