O fundo imobiliário RBRP11, gerido pela RBR Asset, vive um momento de expectativa. Apesar de um período mais “parado”, os indicadores mostram que o fundo está próximo de destravar valor com a conclusão das locações no icônico River One, em São Paulo. Além disso, o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2025 promete atrair a atenção dos investidores: entre R$ 0,38 e R$ 0,42 por cota, o que representa um dividend yield anualizado próximo de 8% com base nos preços atuais.
Vacância no River One está perto do fim
O principal ponto de atenção dos cotistas é o prédio River One, que vem enfrentando vacância desde a entrega. No entanto, o cenário começa a melhorar. Atualmente, resta apenas um andar completo e duas metades desocupadas — o que representa uma parte pequena do total.
De acordo com a gestora, há negociações em andamento e a expectativa é que novas locações sejam anunciadas em breve, encerrando de vez a fase de vacância no ativo. Vale lembrar que os novos inquilinos precisam realizar obras internas antes de ocupar os espaços, o que naturalmente leva tempo, especialmente em lajes corporativas de alto padrão.
Guidance e dividendos: o que esperar?
Mesmo com parte do portfólio ainda desocupado, o RBRP11 divulgou um guidance de distribuição entre R$ 0,38 e R$ 0,42 por cota até junho de 2025. Isso representa um retorno mensal estimado de quase 1%, considerando a cotação atual na faixa de R$ 44, o que pode ser considerado atrativo para investidores que buscam renda passiva.
Obras no JC 589 prometem novo impulso ao fundo
Outro destaque importante é o andamento da obra do ativo JC 589, também localizado em São Paulo. O edifício, com cerca de 3.000 m² de área locável, já está em fase avançada de construção, com fachada de vidro sendo finalizada. A entrega está prevista para o primeiro semestre de 2025.
O imóvel deve ser alugado por cerca de R$ 200 o m², gerando uma receita estimada de até R$ 600 mil mensais ao fundo. Esse valor representa um incremento significativo na DRE do fundo, tornando-se um potencial motor de valorização para os próximos trimestres.
Contrato da CVM no Delta Plaza: prorrogação em negociação
Outro ponto relevante é o contrato da CVM no prédio Delta Plaza, que se encerra em junho de 2025. A renovação está em negociação e deve impactar diretamente a previsibilidade de receitas do fundo. Por enquanto, não há confirmação de prorrogação, mas a expectativa é positiva, já que o imóvel é bem localizado e de padrão elevado.
Estrutura do fundo: solidez e pouca alavancagem
O patrimônio líquido do RBRP11 gira em torno de R$ 975 milhões, com destaque para o fato de o fundo não ter alavancagem. Esse ponto é particularmente importante, já que fundos alavancados podem sofrer mais em momentos de vacância ou queda nas receitas.
Além disso, o fundo possui uma posição relevante em renda fixa — cerca de R$ 80 milhões —, o que garante certa segurança e liquidez em meio à instabilidade dos mercados.
Vacância e portfólio: corporativo e logístico em São Paulo
A vacância consolidada do fundo ainda é relevante, mas tende a cair nos próximos meses com o avanço das locações no River One e a entrega do JC 589. O portfólio é composto por ativos corporativos e logísticos, com exposição concentrada em São Paulo, o maior mercado imobiliário do país.
A média de vencimento dos contratos atuais é de 5,6 anos, e cerca de 10% dos contratos vencem em 2025, com 12% previstos para revisão. No segmento logístico, o destaque vai para um galpão em Extrema (MG), que teve uma rescisão recente, mas que deve ser relocado rapidamente, dada a demanda aquecida da região.
RBRP11 negocia com forte desconto no mercado
Um dos principais atrativos do RBRP11 atualmente é o desconto em relação ao valor patrimonial, o chamado “duplo desconto”. Investidores que compram cotas do fundo estão, na prática, adquirindo ativos premium com valorização potencial significativa.
Para se ter uma ideia, ao comprar RBRP11 hoje, o investidor pode estar acessando lajes corporativas de alto padrão por valores muito abaixo do mercado, uma oportunidade rara, especialmente com guidance positivo e obras em fase final.
Por que o mercado ainda hesita em investir no fundo?
Mesmo com bons fundamentos, o mercado ainda mostra certa cautela em relação ao fundo. Isso pode estar relacionado à espera por novidades concretas em termos de locações e à estratégia da gestora em não reforçar posição no próprio fundo, mesmo com ele negociando a “preço de banana”.
No entanto, é comum esse tipo de movimento no mercado de FIIs: fundos evitam comprar cotas de outros FIIs em baixa, mas podem voltar a investir após retomada de valorização, aproveitando o “gancho” para participar de futuras emissões.
O RBRP11 oferece diversos sinais positivos: vacância em queda, guidance atrativo, obras em andamento com potencial de receita, ausência de alavancagem e forte desconto no mercado. Para investidores que buscam ativos com potencial de valorização e boa geração de renda, o fundo se mostra uma alternativa interessante — principalmente para quem acredita na recuperação do setor corporativo em São Paulo.
Com os olhos voltados para o segundo semestre de 2025, tudo indica que o fundo pode surpreender positivamente e oferecer bons resultados aos seus cotistas.
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