O JSRE11, um dos mais conhecidos fundos imobiliários de lajes corporativas da B3, voltou ao radar dos investidores. Após um período de forte desvalorização, com cotas sendo negociadas na casa dos R$ 50 — menos da metade de seu valor patrimonial — o fundo surpreendeu com uma recuperação significativa, ultrapassando os R$ 60 e oferecendo rendimentos mensais próximos de 1%.
A pergunta que muitos investidores fazem agora é: essa recuperação é sustentável? E mais importante, ainda é uma boa hora para entrar?
O que está por trás da valorização recente
Rendimento elevado e cota descontada
O principal atrativo atual do JSRE11 é a combinação de cota depreciada e pagamento elevado de dividendos. Em fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,48 por cota, o que, considerando o preço de mercado, resulta em um yield mensal superior a 0,90% — uma das maiores marcas entre os FIIs de lajes.
Há, inclusive, potencial de aumento: a estimativa de rendimento gira em torno de R$ 0,56 nos próximos meses, o que poderia consolidar um retorno mensal acima de 1%, algo raro nesse segmento.
Foco nas revisionais de aluguel
Outro ponto estratégico do fundo em 2024 é o foco nas revisionais contratuais. Cerca de 32% da área bruta locável (ABL) está com revisionais previstas para este ano. Destas, 5% já foram concluídas, 18,7% estão em negociação e outras 6,2% iniciam negociação em breve. A expectativa do mercado é de que parte desses contratos seja reajustada para cima, o que impulsionaria as receitas do fundo.
Vacância em queda e carteira estabilizada
Vacância tende à estabilização abaixo de 10%
A taxa de vacância do JSRE11 caiu consideravelmente e hoje está em níveis bastante baixos, dificultando novas locações expressivas. Isso porque, com menos áreas disponíveis, torna-se mais difícil encontrar inquilinos que se encaixem perfeitamente nos espaços vagos.
Esse fenômeno é comum em fundos de lajes: a queda de vacância é mais acentuada no início, mas à medida que se aproxima de patamares baixos, tende a desacelerar e estabilizar.
Portfólio com imóveis de boa qualidade
O JSRE11 conta com ativos bem localizados, como o Tower Bridge e o Rochaverá, ambos classificados como Triple A. A localização privilegiada e o padrão elevado dos imóveis são diferenciais importantes para manter inquilinos e atrair novos.
Outros ativos, como o edifício Paulista, ainda que classificados como Double A, compensam com localização estratégica na região central de São Paulo. O portfólio total do fundo tem valor patrimonial estimado em R$ 2 bilhões e mais de 90 mil cotistas.
Desempenho operacional e alavancagem sob controle
Receitas e despesas em equilíbrio
No último relatório, o JSRE11 reportou R$ 13,3 milhões em receitas e R$ 2,7 milhões em despesas, com resultado líquido de R$ 0,52 por cota — valor próximo do que foi efetivamente distribuído. Há ainda espaço para crescimento, considerando vacância financeira e possibilidades de aumento via revisionais.
Endividamento moderado e bem gerido
O fundo possui uma dívida de R$ 75 milhões em CRI, concentrada no projeto Rochaverá, mas a alavancagem total é considerada pequena frente ao seu patrimônio. A gestão, feita pelo banco Safra, tem mantido controle sobre essa dívida, sem comprometer a capacidade de pagamento dos rendimentos.
Composição de receitas e potencial de valorização
A composição das receitas do JSRE11 é majoritariamente imobiliária, com R$ 0,69 de receita total por cota, dos quais a maior parte vem dos aluguéis. O fundo ainda possui vacância financeira que pode ser monetizada, gerando incremento de até R$ 0,07 adicionais por cota nos próximos meses.
Além disso, existe um potencial de valorização de capital caso o mercado de FIIs volte a aquecer, trazendo as cotas para mais perto do valor patrimonial, hoje acima de R$ 100.
Institucionais compram enquanto pessoas físicas vendem
Nos últimos meses, tem se observado uma migração no perfil dos investidores: enquanto muitos cotistas pessoa física saíram do fundo, investidores institucionais têm aumentado sua participação. Isso pode indicar confiança no potencial de médio e longo prazo do JSRE11, especialmente com as revisionais em andamento.
Para quem busca um fundo de lajes com bons ativos, dividendos elevados e potencial de valorização, o JSRE11 aparece como uma das opções mais interessantes no mercado atual. O desconto em relação ao valor patrimonial, a gestão sólida e o foco em revisionais reforçam esse cenário.
No entanto, é importante lembrar que investimentos em fundos imobiliários envolvem riscos, e cada investidor deve avaliar sua estratégia e tolerância ao risco antes de tomar qualquer decisão.
O JSRE11 vive um momento estratégico. Com cotas ainda baratas, dividendos generosos e boas perspectivas de aumento de receita via revisionais, o fundo pode oferecer tanto renda quanto valorização de capital no futuro. Para o investidor atento, essa pode ser uma oportunidade de ouro — desde que acompanhado de uma análise criteriosa.
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