O fundo imobiliário BTHF11, da gestora BTG Pactual, tem chamado atenção dos investidores por aliar uma estratégia híbrida entre renda fixa e variável com uma política de distribuição agressiva de dividendos. Em fevereiro de 2025, o fundo pagou R$ 0,09 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 13% sobre o valor patrimonial — e até 16% sobre o preço de mercado, já que as cotas são negociadas com um deságio de quase 28%.
Mas será que vale a pena investir? A seguir, destrinchamos o relatório gerencial, a composição da carteira, o racional das operações e o preço teto estimado para saber se o risco compensa a possível rentabilidade.
O que é o BTHF11?
O BTHF11 é um fundo imobiliário do tipo “red fund”, ou seja, um FII com flexibilidade para investir tanto em renda fixa (CRIs e FIIs de papel) quanto em renda variável, incluindo ações do setor imobiliário.
Sua criação se deu a partir da fusão com o antigo BCFF11, fundo de fundos (FOF) da BTG, ganhando uma nova estratégia ativa e mais liberdade para operar. Hoje, o BTHF11 soma R$ 2 bilhões de patrimônio líquido, conta com mais de 331 mil cotistas e apresenta um dos maiores volumes médios de negociação da B3 entre os FIIs: R$ 5 milhões/dia.
Distribuição de dividendos e valorização
No mês de fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, mantendo a consistência dos pagamentos. Isso representa:
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Yield de 13% ao ano sobre o valor patrimonial (R$ 8,30)
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Yield de 16% ao ano sobre o valor de mercado (R$ 7,10)
Essa relação entre cotação e valor patrimonial revela um desconto de quase 28%, indicando uma possível oportunidade de valorização futura, caso o mercado reprecifique o ativo.
A carteira diversificada do BTHF11
A força do BTHF11 está em sua diversificação inteligente. A carteira do fundo atualmente é composta por 98 ativos, distribuídos da seguinte forma:
Por classe de ativos:
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52% em renda fixa (CRIs e FIIs de papel)
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29,8% em FIIs de tijolo
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17,8% em ativos reais (como imóveis físicos)
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2,75% em caixa
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0% em ações (posição encerrada em SYNE3)
Por segmento:
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24% Papel
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19% Corporativo
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17% Logística
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11% Shopping
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10% Hotelaria
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10% Outros
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7,6% Residencial
Apesar da exposição a hotelaria não agradar todos os investidores, ela representa apenas 10% da carteira. Em compensação, o fundo carrega participações em ativos premium como EZ Tower, Pátio Maceió, BTLG11, BTCR11, XPML11 e outros.
Operações táticas e ganhos expressivos
Um dos grandes diferenciais do BTHF11 é a possibilidade de realizar operações táticas em ações — algo que seu antecessor (BCFF11) não podia fazer. Em 2024, por exemplo, o fundo comprou ações da SYNE3 (Sim Proptech), aproveitando uma discrepância de preço antes da aquisição pela XP Malls.
Resultado? Uma taxa interna de retorno (TIR) de 63,4% nessa operação, com ganhos tanto pela valorização das ações quanto pela distribuição extraordinária de dividendos.
Rendimento dos CRIs: IPCA + 9,51% chama atenção
Na parcela de renda fixa, os CRIs representam 22,64% da carteira, com um retorno médio atrelado ao IPCA de 9,51% ao ano — um prêmio superior ao oferecido por títulos públicos como o Tesouro IPCA.
Indexadores:
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64% atrelado ao IPCA (média de IPCA + 9,51%)
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34% ao CDI (média de CDI + 3,18%)
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1,77% ao IGP-M (média de IGP-M + 14,48%)
Com 70% da duration acima de 4 anos, os CRIs oferecem proteção contra inflação e rentabilidade real atrativa no longo prazo.
Indicadores de rentabilidade e lucro
Apesar da rentabilidade acumulada desde o IPO ainda estar em -1,4%, o fundo mostra sinais de recuperação. Em janeiro e fevereiro de 2025, o lucro médio por cota foi de R$ 0,08, com distribuição integral aos cotistas.
Em fevereiro, o fundo teve:
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Lucro líquido de R$ 20 milhões
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Receita recorrente de R$ 2,49 milhões
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Receita não recorrente de R$ 5,19 milhões
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Despesas financeiras de R$ 1,97 milhão
O fundo também destacou operações táticas com prejuízo pontual, como ajustes em alguns FIIs, reforçando a gestão ativa.
Preço teto do BTHF11: até R$ 9,12
Com base nos resultados recentes e na média de lucros, o dividendo projetado do fundo gira em torno de R$ 0,91 por cota ao ano. A partir disso, o investidor pode calcular o preço teto desejado, dependendo do dividend yield mínimo que quer receber.
Exemplos de preço teto:
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Para 10% de yield: R$ 9,12
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Para 11%: R$ 8,29
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Para 12%: R$ 7,60
Com a cotação atual em torno de R$ 7,37, o fundo ainda oferece uma margem de segurança de mais de 20%, caso o investidor busque um DY mínimo de 10%.
O post FII BTHF11: vale a pena investir no fundo da BTG que mescla renda fixa, FIIs e ativos reais? apareceu primeiro em O Petróleo.