O fundo imobiliário VINO11 enfrenta um cenário delicado em 2025, especialmente devido a sua elevada alavancagem e inadimplência de um devedor importante, o Vegri. Essa combinação ameaça tanto a distribuição de dividendos quanto a estabilidade financeira do fundo.
O risco do pagamento da dívida pelo Vegri
Um dos principais problemas enfrentados pelo VINO11 é a incerteza sobre o pagamento das parcelas provenientes da venda do imóvel BM336 ao Vegri. Com uma parcela prevista para abril de 2025 e outra para abril de 2026, a saúde financeira do Vegri tornou-se um ponto crítico. Recentemente, o Vegri postergou uma amortização com outro credor por um ano, levantando preocupações sobre sua capacidade real de honrar os compromissos com o VINO11.
Alavancagem e impacto sobre o fundo
Atualmente, a dívida do VINO11 soma cerca de R$ 471 milhões, valor expressivamente alto diante de um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 856 milhões, resultando em uma alavancagem elevada de aproximadamente 38%. Essa dívida tem origem principalmente na aquisição do imóvel que abriga a sede da Globo, representando 76% da dívida total do fundo.
O fundo dispõe hoje de apenas R$ 26 milhões em caixa e depende crucialmente do recebimento de R$ 28 milhões do Vegri para honrar obrigações imediatas de aproximadamente R$ 34 milhões. Caso o pagamento pelo Vegri não ocorra ou seja postergado, o fundo enfrentará desafios significativos, podendo ser obrigado a vender ativos às pressas ou renegociar a dívida em condições desfavoráveis.
Distribuição ameaçada e prejuízos recentes
A distribuição mensal do fundo, que atualmente gira em torno de R$ 0,05 por cota, está sob pressão. Em fevereiro, o resultado recorrente do fundo caiu para R$ 0,037 por cota devido a prejuízos na venda de cotas de outros fundos imobiliários, prática que, segundo especialistas, frequentemente prejudica os cotistas ao gerar perdas significativas.
Apesar desses problemas, a estimativa é que, com o recebimento das parcelas do Vegri, a distribuição do fundo temporariamente aumente para R$ 0,075 por cota entre abril e junho. Contudo, sem garantias do recebimento, o risco permanece elevado.
Impacto da saída da Abril
Outro evento recente é a decisão da Abril de rescindir seu contrato de locação em maio de 2025. Felizmente, o impacto financeiro é baixo, aproximadamente R$ 0,01 por cota, mas representa uma redução adicional na já apertada taxa de ocupação do fundo.
Reserva insuficiente
Atualmente, o fundo possui uma reserva de apenas R$ 0,07 por cota, insuficiente para cobrir grandes prejuízos ou sustentar uma distribuição estável diante de novos impactos negativos. Isso torna ainda mais crítica a situação financeira atual.
Carteira e diversificação de imóveis
O VINO11 mantém um portfólio diversificado, com 10 imóveis localizados principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, apresentando uma boa taxa de ocupação de cerca de 91%, superior à média do mercado. Contudo, o imóvel locado à Globo, altamente alavancado, representa uma concentração significativa e um risco elevado.
Índices e perspectivas do fundo
O preço das cotas reflete os desafios enfrentados pelo fundo, negociadas atualmente por menos da metade do valor patrimonial. Esse cenário ilustra claramente o receio do mercado em relação à capacidade do fundo de gerenciar suas dívidas e manter pagamentos sustentáveis.
O fundo terá que enfrentar uma segunda rodada de amortização em 2026, criando outro ciclo potencialmente complicado se não houver melhorias substanciais na situação financeira do Vegri ou no gerenciamento da dívida por parte do fundo.
O que esperar do VINO11
Diante da situação atual, cotistas precisam acompanhar de perto os desdobramentos da situação financeira do Vegri e as decisões do fundo quanto à alavancagem. A melhor estratégia é estar bem informado sobre cada movimento, entendendo que há riscos reais e significativos em jogo, mas também possíveis oportunidades, caso o fundo consiga renegociar suas dívidas ou assegurar pagamentos importantes.
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