O fundo imobiliário BRCO11, também conhecido como Bresco Logística, está prestes a enfrentar um ano mais turbulento. A notícia da possível saída parcial da Natura e da Americanas, duas importantes perguntas do portfólio, acenderam o alerta entre investidores. Com 12 propriedades e mais de 470 mil m² de área bruta locável (ABL), o fundo pode registrar sua primeira vacância significativa após um longo período com ocupação total.
Atualmente, a vaga está zerada, mas as movimentações previstas para os próximos meses podem mudar esse cenário. A saída parcial da Natura em um galpão localizado em Canoas e o encerramento do contrato com a Americanas, previsto para agosto, podem impactar diretamente a distribuição de rendimentos — que, até agora, vem se mantendo estável na casa dos R$ 0,87 por cota.
Imóveis bem localizados e potencial de expansão
O BRCO11 possui 12 propriedades espalhadas principalmente por São Paulo, mas também com ativos em Minas Gerais, Alagoas e Bahia. Cerca de 32% dos imóveis estão localizados em um raio de até 25 km da capital paulista — um ponto positivo que reforça o apelo logístico do fundo. Além disso, há possibilidade de expansão de até 7% no total do ABL, o que pode trazer ganhos futuros.
O fundo não utiliza mecanismos de RMG (Renda Mínima Garantida), o que garante mais transparência nos resultados. A classificação dos ativos também impressiona: 11 das 12 propriedades possuem o selo A+ de qualidade construtiva e localização.
Contratos longos e inquilinos sólidos
Uma das fortalezas do BRCO11 está nos seus contratos: 37% são atípicos, com prazos mais extensos e multas severas em caso de rescisão antecipada. Além disso, 22% dos inquilinos possuem grau de risco considerado elevado — classificado como AA ou AAA, o que significa que são empresas sólidas e de bom histórico financeiro.
Entre os principais locatários são nomes como Natura (responsável por 21% da receita do fundo) e Americanas (3%). A saída parcial dessas empresas preocupantes, mas o impacto será limitado — pelo menos inicialmente. O fundo ainda conta com uma boa diversificação entre os setores de atuação dos inquilinos, sendo o principal o de bens de consumo, seguido pelo varejo.
Desempenho financeiro: distribuição e liquidez
Mesmo diante das incertezas, o fundo segue com bom desempenho. As distribuições mensais permanecem consistentes em R$ 0,87 por cota, e o fundo vem acumulando reservas nos últimos meses — uma estratégia prudente diante da possível vacância.
A média diária também é destaque: aproximadamente R$ 2,9 milhões são movimentados diariamente, o que facilita a entrada e saída de investidores. Atualmente, o BRCO11 conta com cerca de 117 mil cotistas e participa do IFIX com peso de 1,2%.
A rentabilidade acumulada do fundo é de 51%, muito superior ao desempenho do IFIX no mesmo período (7%).
O fator Natura: o que pode mudar?
A maior incerteza gira em torno da Natura. A empresa representa uma parte significativa da receita e já confirmou a saída de parte da área que ocupa. O risco está em um possível movimento de desocupação total — o que ampliaria significativamente a vacância e poderia afetar diretamente os rendimentos.
A gestão do fundo regular o risco, mas até o momento, a outra parte do imóvel segue ocupada. A decisão da Natura nos próximos meses será fundamental para entender o real impacto no desempenho do BRCO11.
Impacto estimado: queda nas distribuições?
Com a saída parcial da Natura e das Americanas, é possível que o rendimento mensal caia para algo entre R$ 0,80 e R$ 0,82 por cota. Mesmo nesse cenário, o rendimento de dividendos do fundo se mantém atraente, na casa de 7,6% ao ano, considerando o preço atual das cotas.
Ainda assim, a vacância estimada após as saídas pode chegar a 8,8%, o que exige uma atuação eficiente da gestão na realocação dos galpões. Há otimismo em relação a isso, já que os imóveis afetados têm bom padrão construtivo e estão localizados em regiões com demanda logística.
BRCO11 é barato? Pode surgir uma janela de oportunidade?
O mercado já começou a precificar os riscos: as cotas do BRCO11 vêm sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade para quem acredita na qualidade do portfólio e na capacidade de gestão.
É um momento de atenção — mas também de análise. O histórico sólido do fundo, combinado com a possibilidade de reposicionamento rápido dos ativos vagos, pode tornar o BRCO11 uma boa aposta para investidores de médio e longo prazo.
O BRCO11 entra em 2025 com um cenário desafiador: a possível vacância vinda da saída de dois inquéritos importantes pode impulsionar os rendimentos. No entanto, o fundo segue robusto em termos de localização, qualidade dos ativos e contratos atípicos.
O investidor precisa considerar os riscos, mas também os sinais positivos: liquidez alta, reservas acumuladas, inquilinos com bom rating e um histórico de distribuição consistente. Se a gestão for eficiente na realocação dos galpões desocupados, o impacto poderá ser bem menor do que se imagina e, nesse caso, o desconto atual nas cotas pode ser uma excelente oportunidade.
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