O fundo imobiliário VGIR11 , gerenciado pela Valora Investimentos, tem se destacado como um dos FIIs da base 10 com maior potencial de rentabilidade em 2025. Totalmente indexado ao CDI — indicador que acompanha a taxa básica de juros (Selic) — o fundo se beneficia diretamente dos recentes aumentos na taxa de juros, o que pode significar mais rendimento para os cotistas nos próximos meses .
Por que o VGIR11 é destaque entre os FIIs?
O VGIR11 é um fundo de papel com 100% da carteira alocada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao CDI. Isso significa que quanto maior a taxa Selic, maior tende a ser o rendimento do fundo.
Com a Selic atualmente em 14,25% e expectativa de novas altas, o fundo já demonstra sinais de fortalecimento em seu desempenho financeiro. Em fevereiro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,11 por cota , representando um rendimento líquido de CDI +2% ao ano.
Rentabilidade e cotação atual
Negociado atualmente por cerca de R$ 9,54 , o fundo apresenta um rendimento de dividendos de 13,31% ao ano , superando a marca de 1% ao mês. Além disso, a relação P/VP (Preço/Valor Patrimonial) está em 0,98, deixando que o ativo esteja sendo negociado abaixo de seu valor justo , o que pode representar uma oportunidade para investidores.
Panorama atual da carteira do VGIR11
Segundo o último relatório gerencial, o fundo conta com:
- R$ 1,42 bilhão em patrimônio líquido
- 57 operações de CRIs ativas
- 999,1% do patrimônio alocado em CRIs
- Liquidez diário superior a R$ 3 milhões
- Mais de 250 mil cotistas
Durante o mês de fevereiro, o fundo fez novas alocações, reforçando cinco posições já existentes, com R$ 6,2 milhões em transportes. Além disso, em março foram investidos mais R$ 3,5 milhões em CRIs também já presentes na carteira.
Exemplo de alocações
Os CRIs adquiridos são de operações já consolidadas , reforçando o compromisso do gestor com ativos conhecidos e que geram retorno consistente. Isso confere maior previsibilidade aos rendimentos futuros, especialmente num cenário de juros em alta.
Expectativa de aumento nos dividendos
O fundo gerou, em fevereiro, uma receita de R$ 17,2 milhões , enquanto distribuiu R$ 16 milhões, acumulando um excedente de R$ 1,1 milhão. Com o reajuste recente da Selic e novos investimentos em CRIs indexados ao CDI, a expectativa é que os rendimentos futuros ultrapassem os atuais R$ 0,11 por cota , podendo chegar a R$ 0,12 ou mais .
Nos ciclos anteriores de juros altos, como em 2022, o fundo chegou a pagar R$ 0,13 por cota , quando a Selic atingiu 13,75%. Agora, com a taxa em 14,25% e perspectiva de chegar a 15%, a tendência é que esse patamar de distribuição seja retomado.
Riscos: concentração e setor residencial
Apesar da atratividade, é necessário atenção a dois pontos importantes:
Concentração em emissor específico
O fundo apresenta uma concentração relevante em CRIs ligados à construtora RBall , que soma mais de 16% do patrimônio líquido. Embora as operações sejam consideradas risco médio, esse nível de concentração em um único grupo emissor merece atenção.
Setor predominante: Residencial
Grande parte dos CRIs do VGIR11 está ligada ao setor residencial , que pode ser mais sensível a oscilações de taxas de juros. O encarecimento do crédito imobiliário pode pressionar as margens das empresas empreendedoras, aumentando o risco de inadimplência — especialmente em ciclos longos de juros elevados.
Histórico de inadimplência e gestão de risco
O fundo causou um caso recente de inadimplência com um CRI da Guagiru , mas rapidamente executou garantias e retomou dois dados de terrenos como garantia. Esses imóveis em processo de venda estão para compensar o prejuízo.
Esse episódio mostra que, apesar dos riscos, a gestão tem sido feita com eficiência para preservar o patrimônio do cotista.
Classificação de risco e perfil do fundo
Com taxa média de aquisição de CRIs em CDI +4,91% , o fundo é considerado de risco médio , situando-se entre os chamados High Grade (mais seguros) e High Yield (mais arriscados).
A exposição a operações com taxas elevadas de CDI +5% a CDI +6% indica uma busca por maior retorno, mas reforça a necessidade de monitoramento constante por parte dos investidores.
Vale a pena investir no VGIR11?
Para quem busca renda passiva com distribuição mensal e exposição direta à taxa de juros , o VGIR11 se apresenta como uma alternativa promissória . No entanto, o investidor deve considerar os pontos de atenção:
- Alta concentração em poucos emissores
- Setor residencial sujeito a ciclos econômicos
- Possibilidade de inadimplência em caso de interferência econômica
Apesar desses fatores, a perspectiva de crescimento dos dividendos nos próximos meses, somada à gestão ativa e à boa liquidez, faz do fundo uma opção relevante para 2025.
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