O fundo imobiliário KNRI11, gerenciado pela Kinea Investimentos, divulgou recentemente seu relatório anual de gestão referente ao ano de 2024. O documento trouxe uma série de atualizações relevantes sobre o desempenho do fundo, investimentos realizados, investimentos dos ativos e a evolução do mercado de lajes corporativas e galpões logísticos. A seguir, organizamos os principais pontos do relatório para ajudá-lo a entender o que mudou e por que 2024 foi um ano de avanços importantes para o KNRI11.
Aquisição estratégica marcou o ano: Torre Cristal
Um dos movimentos mais relevantes do ano foi a aquisição de 57% da Torre Cristal , localizada no complexo Rochaverá, em São Paulo. A compra foi realizada com recursos captados em uma oferta de R$ 600 milhões , aproveitando o bom momento do mercado no início do ano. Logo após a captura, o mercado deu sinais de queda, o que valorizou ainda mais a agilidade da gestão do fundo ao aproveitar a janela de oportunidade.
A Torre Cristal está situada em uma das regiões mais valorizadas da capital paulista e se destaca pelo potencial de valorização futura, o que reforça o caráter estratégico da operação.
Redução na vacância financeira e gestão ativa dos imóveis
Apesar de um nível de aumento na vacância física , o fundo conseguiu uma redução significativa na vacância financeira , caindo de 7,8% para 5% ao longo do ano. Isso foi resultado direto de uma gestão ativa e da modernização constante dos imóveis do portfólio.
Destaques por região:
- São Paulo: cerca de 5 mil m² localizados em escritórios.
- Minas Gerais: mais 5 mil m² em contratos.
- Rio de Janeiro: aproximadamente 4 mil m² ocupados.
- Ativos logísticos: manutenção e melhorias pontuais, com destaque para telhas translúcidas que reduzem custos de energia.
Ao todo, foram 26 novas locações , totalizando mais de 10 mil m² ocupados, mesmo em um cenário macroeconômico desafiador.
Obras e melhorias: modernização contínua
Durante o ano, o fundo promoveu diversas obras de retrofit, manutenção e atualização tecnológica dos imóveis, como:
- Garagem do Rochaverá e retrofit no São Luiz
- Demolição da recepção no Bolívar Corporate
- Atualização de sistemas de ar condicionado e controle de acesso
- Softwares de segurança e melhoria na acessibilidade
Essas melhorias têm como objetivo manter os imóveis atualizados frente às exigências do mercado e às necessidades dos inquilinos. Um imóvel desatualizado tende a perder valor e atratividade, gerando vacância e perda de receita.
Certificações ESG e ações sociais
Outro ponto de destaque é que os imóveis do portfólio do KNRI11 hoje possuem certificação LEED , um importante selo ambiental, que se tornou classificado fundamentalmente para grandes empresas na hora de escolher seus espaços corporativos.
Além disso, o fundo investe em ações sociais e de bem-estar nos edifícios, como:
- Estacionamento para bicicletas
- Eventos de vendas (com food trucks, caminhões promocionais, etc.)
- Campanhas sociais e interativas
Essas iniciativas melhoraram a experiência dos usuários e inquilinos, tornando os imóveis mais desejados e aumentando a taxa de retenção.
Projeto em andamento: Edifício Pinheiros
O fundo também é com um projeto em desenvolvimento: o Edifício Pinheiros , previsto para ser entregue no primeiro semestre de 2026 . O empreendimento promete fortalecer ainda mais o portfólio com um imóvel moderno e bem localizado em uma região estratégica da cidade de São Paulo.
Indicadores e vacância por ativo
O relatório também apresenta gráficos detalhados sobre a vacância por ativo, permitindo observar quais são os principais desafios da gestão. Imóveis como o Botafogo Trade Center e o BAC ainda enfrentam vagas elevadas, o que indica a necessidade de planos de revitalização e novas estratégias de ocupação.
No setor logístico, a vacância segue em forte queda , com o mercado de alta demanda e pouca oferta , o que está puxando os aluguéis para cima . Já o mercado de lajes em São Paulo está em processo de recuperação, com o maior volume de absorção líquida desde 2019.
Panorama do mercado imobiliário em 2024
O cenário para ativos logísticos foi extremamente positivo em 2024. Com a crescente demanda por galpões e a escassez de imóveis disponíveis, o setor viu uma redução acelerada na vacância , além de valorização no preço dos aluguéis .
No mercado de ações corporativas, São Paulo teve um bom desempenho, ainda que em ritmo mais moderado. O volume de análise líquida foi o maior em cinco anos, demonstrando que há uma retomada do interesse por escritórios de alto padrão , especialmente em regiões centrais e bem estruturadas.
O relatório anual de 2024 mostra que o KNRI11 poderá aproveitar bem as oportunidades do mercado, tanto em aquisições estratégicas quanto na gestão do portfólio. A compra da Torre Cristal, a redução da vacância financeira e os investimentos em modernização e ESG consolidam a confiança do fundo como um dos mais resilientes e bem geridos do setor.
Com ativos bem localizados, gestão ativa e visão de longo prazo, o KNRI11 entra em 2025 em uma posição sólida — e com boas perspectivas para os próximos anos, especialmente com a entrega do novo empreendimento em Pinheiros.
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