O fundo imobiliário SPTW11 tem despertado atenção recente dos investidores devido ao seu elevado yield mensal, atualmente em torno de 1,25%, o que representa cerca de R$0,42 por cota. A cotação, que chegou a estar acima dos R$90, caiu significativamente, sendo negociada na faixa dos R$33 atualmente, ampliando consideravelmente o retorno percentual.
No entanto, junto com o atrativo dos altos rendimentos, surgem preocupações legítimas sobre o risco associado a este fundo, principalmente pela concentração em um único ativo e inquilino.
Principais características do fundo
O SPTW11 é um fundo imobiliário monoativo e mono inquilino. O seu único imóvel é o Edifício Badaró, localizado no coração de São Paulo, na tradicional rua Líbero Badaró. Atualmente, está 100% ocupado pela empresa Atento, líder em serviços de telemarketing e atendimento ao cliente.
Perfil do imóvel
- Localização estratégica no centro de São Paulo.
- Área bruta locável de aproximadamente 13.437 metros quadrados.
- Infraestrutura completa: auditório, anfiteatro, 120 vagas de estacionamento, cinco elevadores e área externa com refeitório.
- Contrato vigente até setembro de 2030.
Entendendo o risco: dependência da atento
O grande ponto de alerta do fundo é exatamente sua dependência exclusiva da Atento, especialmente após eventos recentes envolvendo o mesmo inquilino em outros fundos, como o SECR11, onde a Atento deixou imóveis antes ocupados.
A Atento, apesar de ser uma empresa sólida e listada na Bolsa de Nova York, vem reduzindo sua ocupação física no Brasil devido a mudanças no modelo de negócios, impulsionadas pela digitalização e pelo trabalho remoto. Isso levanta preocupações sobre a possibilidade de a empresa optar por sair ou reduzir significativamente sua ocupação no edifício Badaró no futuro.
Questão do IPTU: potencial problema financeiro
Outro fator preocupante é o litígio referente a valores retroativos do IPTU. Entre 2020 e 2022, houve aumento da área privativa do imóvel, resultando em cobrança adicional. A Atento contesta judicialmente esse valor, criando uma incerteza financeira para o fundo. Embora o IPTU seja de responsabilidade da Atento, caso a empresa perca o processo, o pagamento do montante acumulado pode impulsionar uma eventual decisão de saída do imóvel, agravando os riscos para os investidores.
Resultados recentes e expectativas
Atualmente, o fundo gera resultados consistentes, com R$0,46 por cota em janeiro, distribuindo R$0,42. O histórico recente demonstra uma estabilidade relativa, com distribuições variando entre R$0,40 e R$0,45. Porém, devido à natureza do fundo, qualquer movimento negativo com o único inquilino poderia resultar em uma queda abrupta dos rendimentos.
Baixa liquidez: um fator adicional
Outro ponto crítico do SPTW11 é sua liquidez extremamente baixa, com cerca de 20 mil cotas em circulação. Isso significa dificuldades potenciais para investidores que busquem se desfazer rapidamente das suas posições, especialmente em momentos de crise.
Como mitigar os riscos?
Para investidores interessados no fundo devido ao alto rendimento, recomenda-se:
- Acompanhar de perto notícias relacionadas à Atento, especialmente decisões sobre expansão ou redução das atividades físicas.
- Monitorar constantemente atualizações jurídicas sobre a disputa do IPTU.
- Avaliar regularmente relatórios trimestrais e comunicados oficiais do fundo.
Além disso, investidores conservadores devem considerar diversificar suas carteiras com fundos menos concentrados.
Embora o SPTW11 ofereça um retorno atrativo, o investidor precisa considerar cuidadosamente os riscos envolvidos. A concentração total em um imóvel e um único inquilino traz uma vulnerabilidade considerável. Assim, embora possa ser um investimento lucrativo a curto prazo, exige vigilância constante e uma análise profunda dos cenários futuros para garantir que o rendimento compense adequadamente o risco assumido.
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