O fundo imobiliário HCST11, gerido pela Hectare Capital e integrante da carteira do conhecido HCTR11, vem atraindo a atenção dos investidores pela sua estratégia voltada ao setor estudantil e residencial. Lançado em 2019, o fundo é aberto, focado em desenvolvimento imobiliário, e atualmente administra quatro ativos localizados estrategicamente em São Paulo.
Estrutura de custos e rentabilidade
Um ponto importante no HCST11 é sua estrutura de custos. O fundo possui uma taxa de administração e gestão de 2% ao ano, superior à média de mercado, que normalmente varia entre 1% a 1,2%. Além disso, cobra uma taxa de performance equivalente a 20% sobre o que exceder a inflação medida pelo IPCA acrescida de 7,5% ao ano.
Atualmente, o HCST11 não tem realizado distribuição de dividendos, o que é comum em fundos ainda na fase de desenvolvimento. Com 56 cotistas, o fundo apresenta um Valor Patrimonial (VP) de aproximadamente R$ 67 por cota, sendo 96% delas detidas pelo HCTR11.
Situação dos empreendimentos
Projeto Piraji: operação e desempenho
O empreendimento Piraji é o único já em operação, com uma ocupação atual de 74%. Destinado ao público estudantil, sua localização estratégica próxima à USP contribui para uma boa taxa de ocupação durante o período letivo. O índice de inadimplência permanece baixo, com estratégias contínuas para aumentar a ocupação.
Projeto Setin Pinheiros: acompanhamento da construção
O Projeto Setin, situado em Pinheiros, está em fase avançada de construção, com cerca de 92% das obras concluídas. Este empreendimento consiste em apartamentos residenciais e lajes corporativas, com previsão de entrega para maio de 2025. A proximidade com a estação Oscar Freire do metrô valoriza ainda mais sua localização. O HCST11 detém 77% das unidades deste projeto.
Novos projetos em desenvolvimento
Além desses ativos, o fundo possui dois projetos em fase de aprovação:
- Projeto Pedro Toledo: Com foco estudantil, contará com 187 estúdios voltados para universitários. A localização também favorece o interesse desse público-alvo.
- Residencial Urbano: Voltado para moradia tradicional, terá capacidade para 336 residentes em uma área de alta densidade demográfica, próximo a importantes centros urbanos.
Esses projetos ainda estão na etapa de aprovação burocrática, o que sugere um horizonte de médio a longo prazo antes que gerem retorno financeiro significativo ao fundo.
Perspectivas futuras e impactos para investidores
A atual fase de desenvolvimento do HCST11 sinaliza que os investidores precisarão ter paciência quanto ao recebimento de dividendos. Com apenas um projeto em operação e outros três ainda longe da conclusão, a geração de receita no curto prazo é limitada.
No entanto, a conclusão do Projeto Setin em maio de 2025 pode representar um ponto de virada importante, contribuindo para uma futura valorização das cotas e possível retorno financeiro aos investidores.
Oportunidades e riscos
Para investidores interessados em valorização patrimonial e retorno no médio a longo prazo, o HCST11 oferece oportunidades significativas devido à qualidade dos ativos e à localização estratégica dos imóveis. Por outro lado, as altas taxas de administração e performance exigem uma análise cuidadosa, já que influenciam diretamente na rentabilidade final.
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